Gelir Vergisi Kanunu’nda (GVK) gerçek kişilerin mal ve hakların kiraya verilmesinden elde ettikleri gelirler gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak tanımlanmıştır (GVK m.70). Özellikle taşınmaz kiralamalarından elde edilen gelirler uygulamada en yaygın GMSİ türünü oluşturmaktadır.

Bu çalışmada 2025 takvim yılında elde edilen kira gelirlerinin hukuki niteliği, elde etme zamanı, beyan sınırları, istisna uygulaması, gider yöntemleri ve beyan edilmemesinin sonuçları GVK hükümleri çerçevesinde incelenmiştir.

GVK’nın 70. maddesine göre aşağıdaki mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradıdır:

--Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, voli mahalleri ve dalyanlar, tuzlalar ve bunların ayrılmaz parça ve ayrıntıları,

--Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen ayrılmaz parça ve ayrıntıları ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,

--Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

--Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret ünvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,

--Telif hakları,

--Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil (yükleme) ve tahliye vasıtaları,

--Her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Kira gelirine konu mal ve hakların, Sahipleri, Mutasarrıfları (kullanım hakkına sahip olanlar), Zilyetleri (kullananlar), İrtifak ve intifa (yararlanma ve kullanma) hakkı sahipleri,Kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar,

Dar mükellefler, tamamı Türkiye’de kesintiye tabi olan kira gelirleri için yıllık beyanname vermezler. Beyana tabi konut kira gelirinde 2026 yılı için 47.000 TL’lik (2026 yılı için 58.000 TL’lik) istisna tutarını aşanlar ile istisna ve kesintiye tabi olmayan kira gelirleri elde edenler herhangi bir hadle sınırlı olmaksızın yıllık beyanname vereceklerdir

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, konut ve işyeri kiralamalarından elde edilen gelirlerdir. GVK m.72 uyarınca kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir. Buna göre:

--Tahsil edilmeyen kira gelirleri beyan edilmez.

--Peşin tahsil edilen kira bedelleri, ait oldukları yılın geliri sayılır.

Mart 2026’da verilecek 2025 yılı gelir vergisi beyannamesine dahil edilecek kira gelirleri:

--2025 yılında tahsil edilen ve 2025 veya önceki yıllara ait kira bedelleridir.

--2025 yılında tahsil edilmekle birlikte 2026 ve sonraki yıllara ait kira bedelleri 2025 yılına dahil edilmez.

Döviz Cinsinden Kira Gelirleri

Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi halinde, tahsil edilen tutar tahsil tarihindeki TCMB döviz alış kuru üzerinden TL’ye çevrilir.

Örnek

Aylık 1.000 USD kira bedeli 15 Haziran 2025’te tahsil edilmiş ve o tarihte TCMB döviz alış kuru 32 TL ise:

1.000 USD × 32 TL = 32.000 TL gayrisafi hasılat

2025 Yılı Beyan Sınırları

Konut kira gelirinde yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmez.  2025 yılı için mesken istisna tutarı 47.000 TL’dir (2026 yılı için mesken istisna tutarı 58.000 TL’dir.). 2025 yılı içerisinde toplam konut kira geliri 47.000 TL (2026 yılı için 58.000 TL) üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar. Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

2025 yılı içerisinde kesintiye tabi olan brüt tutarı 330.000 TL (2026 yılı için 400.000 TL) üzeri iş yeri kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir. Beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile bulunması ve de istisnadan faydalanılabilecek olması hallerinde konut kira gelirinin,  gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı ve bu toplamada beyana tabi başkaca gelirlerin bulunup bulunmadığı hususları birlikte dikkate alınacaktır.2025 yılı içerisinde Stopaja tabi olmayan kira gelirleri toplamı 18.000 TL’yi aşarsa, (2026 yılı için 22.000 TL)  tamamı beyan edilir. Bu 18.000 TL bir istisna değil, beyan sınırıdır.

Konut Kira Gelirlerinde İstisna (GVK m.21)

2025 yılı için konut kira gelirlerinin 47.000 TL’si (2026 yılı için 58.000 TL) gelir vergisinden istisnadır. İstisnadan Yararlanamayacak Olanlar; Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle beyanname verenler 2025 yılı toplam gelirleri 1.200.000 TL’yi aşanlar istisna tutarını aşmasına rağmen beyanname vermeyenler.

Ortak Mülkiyet

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde istisna her ortak için ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konutu varsa, istisna toplam kira gelirine bir defa uygulanır.

Kira Gelirinde Gider Yöntemleri

GVK m.74 kapsamında iki yöntem bulunmaktadır:

Götürü Gider Yöntemi

GVK m.74/son uyarınca: Belge aranmaksızın kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra gayrisafi hasılatın %15’i götürü gider olarak hesaplanır ve hasılattan indirilebilir.

--Hem konut hem işyeri için uygulanır.

--Seçen mükellef 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçemez.

Gerçek Gider Yöntemi

GVK m.74’te sayılan giderler indirilebilir:

--Aydınlatma, ısıtma, su giderleri

--Sigorta giderleri

--Onarım giderleri

--Amortisman

--Faiz giderleri

--Gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,

--Vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

--Gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,

--Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,

--Mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Ancak konut kira gelirinde istisna uygulanıyorsa, giderlerin istisnaya isabet eden kısmı indirilemez. İndirim konusu yapılan giderlere dayanak belgelerin, talep edilmesi halinde ibrazı zorunlu olup, bu belgelerin 5 yıl boyunca saklanması gerekir.

Örnekler:

1.Sadece Konut Kira Geliri (Götürü Gider)

Bilgiler:

--2025 yılı konut kira geliri: 120.000 TL

--Başka geliri yok

--Götürü gider yöntemi seçildi (%15)

--İstisna: 47.000 TL (GVK m.21)

Hesaplama

Gayrisafi hasılat: 120.000 TL
İstisna: 47.000 TL
Kalan: 73.000 TL

Götürü gider (%15):
120.000 × %15 = 18.000 TL

! İstisna uygulanan durumlarda götürü gider, istisna sonrası tutara uygulanır.

Düzeltilmiş matrah:
73.000 – (73.000 × %15) =
73.000 – 10.950 = 62.050 TL

Vergiye tabi gelir: 62.050 TL

2.Konut Kira Geliri (Gerçek Gider)

Bilgiler:

--Konut kira geliri: 150.000 TL

--Gerçek gider: 60.000 TL

--İstisna: 47.000 TL

İndirilebilir Gider Hesabı

İstisna sonrası gelir:
150.000 – 47.000 = 103.000 TL

Gider indirimi oranlanır (GVK m.74):

İndirilebilir gider:
60.000 × (103.000 / 150.000) =
60.000 × 0,686 = 41.160 TL

Vergiye tabi gelir:
103.000 – 41.160 = 61.840 TL

 Gerçek gider yöntemi bu örnekte götürü yönteme göre avantajlıdır.

3.İşyeri Kira Geliri (Stopajlı)

Bilgiler:

--Brüt işyeri kira geliri: 300.000 TL

--Stopaj oranı: %20

--Stopaj tutarı: 60.000 TL

GVK m.86 uyarınca brüt gelir 330.000 TL’yi aşmadığı için beyanname verilmez.

4.İşyeri + Konut Kira Geliri

Bilgiler:

--Konut kira geliri: 100.000 TL

--İşyeri kira geliri (brüt): 250.000 TL

Konut istisna sonrası:
100.000 – 47.000 = 53.000 TL

Toplam beyana esas gelir kontrolü:
250.000 + 53.000 = 303.000 TL

330.000 TL sınırı aşılmadığı için işyeri geliri beyan edilmez.
Ancak konut geliri istisna sonrası beyan edilir.

5.Peşin Tahsilat

Bilgiler:
Aralık 2025’te 2026 yılına ait 240.000 TL peşin kira tahsil edilmiştir.

GVK m.72 gereği:
Bu tutar 2026 yılı geliri sayılır.
2025 beyannamesine dahil edilmez.

Beyan Zamanı ve Ödeme

GVK m.92 gereğince beyanname, izleyen yılın Mart ayı sonuna kadar verilir.

Hesaplanan vergi Mart – Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından, Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla cep telefonundan, Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden verebilir.

Beyan Edilmemenin Sonuçları

Beyan edilmemesi veya eksik beyan halinde:

1-GVK m.21 istisnası kaybedilir.

2-Vergi ziyaı doğar (VUK m.341).

3-Bir kat vergi ziyaı cezası kesilir (VUK m.344).

4-Gecikme faizi uygulanır (VUK m.112 – aylık %3,70).

5-İki kat I. derece usulsüzlük cezası uygulanır (VUK m.352).

Sonuç

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde temel belirleyici unsur tahsil esasıdır. 2025 yılı için konut kira gelirlerinde 47.000 TL istisna uygulanmakta olup, beyan sınırlarının aşılması halinde beyanname verilmesi zorunludur. Götürü ve gerçek gider yöntemleri arasında yapılacak tercih, mükellefin mali durumuna göre planlanmalıdır.

Özellikle istisna kaybı ve vergi ziyaı cezaları dikkate alındığında, kira gelirlerinin doğru ve zamanında beyan edilmesi büyük önem taşımaktadır.